Le taux hypothécaire américain atteint un sommet de trois ans, mais la « rigidité à la baisse » des prix de l’immobilier complique les défis de la politique de la Fed

Selon les informations de Zhihui Finance APP, les taux hypothécaires aux États-Unis ont augmenté pour la sixième semaine consécutive, atteignant leur plus haut niveau depuis près de trois ans, repoussant ainsi les acheteurs potentiels hors du marché. Selon les données publiées mercredi par la Mortgage Bankers Association (MBA), pour la semaine se terminant le 25 septembre, le taux contractuel fixe sur 30 ans a progressé de 18 points de base à 7,30 %, le plus élevé depuis novembre 2023 ; le taux de l’hypothèque à taux variable (ARM) sur cinq ans a bondi de 37 points de base à 6,47 %, un sommet depuis plus de deux ans.

La hausse des coûts de financement signifie davantage de difficultés pour un marché du logement déjà sous pression. L’indice d’achats (mesurant les demandes de prêts) de la MBA a chuté de 4,3%, au plus bas depuis avril 2025 ; l’indice de refinancement a encore reculé de 8,7%, prolongeant la baisse entamée à la mi-août. Joel Kan, vice-président et économiste en chef adjoint de la MBA, a résumé la chaîne dans le communiqué officiel : « Les taux hypothécaires, proches de leur plus haut niveau en trois ans, maintiennent les emprunteurs à l'écart du marché. »

En détails, le volume global des demandes a baissé de 6%, les demandes d’achat et de refinancement atteignant toutes deux le rythme hebdomadaire le plus lent depuis 2025 ; les refinancements garantis par l'État ont chuté de 13 %, les demandes FHA et VA ont chacune reculé de plus de 10 % ; la part des ARM dans les demandes est montée à 10,3 %, un sommet depuis octobre 2025—cet attrait pour les taux variables s’explique par un différentiel d’environ 80 points de base par rapport aux taux fixes.

Marché immobilier : l’offre revient mais les prix ne baissent pas

Les taux hypothécaires et les ventes de logements existants évoluent généralement en sens inverse, mais la fraîcheur de ce cycle n’est pas homogène. Selon la National Association of Realtors (NAR), les ventes de logements anciens ont reculé de 2,0 % en août par rapport au mois précédent et de 1,2 % sur un an, à 3,98 millions en rythme annualisé, le niveau le plus faible depuis juin 2025 ; sur la même période, le stock de logements en vente est monté à 1,62 million, en hausse de 3,2% sur un mois et de 5,9% sur un an—franchissant pour la première fois la barre des 1,6 million depuis novembre 2019, ce qui équivaut à 4,9 mois d’offre au rythme actuel, un sommet depuis plus de dix ans. Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR, estime que cette offre renforcée offre aux acheteurs de « meilleures marges de négociation » : en août, environ 20% des biens à vendre ont baissé leur prix, la part des ventes conclues au-dessus du prix affiché est passée de 20% à 16% en un an, et le délai médian de vente des biens est de 31 jours.

Cependant, les prix n’ont pas suivi la même tendance: en août, le prix médian des logements existants était de 429 100 dollars, en hausse de 1,6% sur un an, soit 38e mois consécutif de hausse annuelle ; les ventes dans la tranche 1 à 2,5 millions de dollars ont baissé de 10% sur un an, alors que les ventes supérieures à 1 million de dollars ont augmenté de 3,9%, la seule tranche en hausse étant la plus élevée. Yun attribue cela à l'emploi et aux salaires : en août, les salaires ont augmenté de 3,1% sur un an et 643 000 emplois non agricoles ont été créés cette année, « l’emploi et la progression des salaires entraînant généralement la demande de logements ».

C’est aussi la raison invoquée par Mark Fleming, économiste en chef de First American Financial, pour décrire la « rigidité à la baisse » des prix. Il note qu’un taux hypothécaire supérieur à 7% incite de nombreux propriétaires à rester dans leur logement actuel—l’écart entre les prêts à 3% ou 4% détenus par les propriétaires et les taux actuels ne cesse de s’élargir.

Selon les données du premier trimestre cette année de la base nationale de prêts hypothécaires de la FHFA, environ 66,7% des prêts en cours ont un taux inférieur à 5%, 49,9% inférieur à 4% et 19,5% inférieur à 3%, pour un taux moyen d’environ 4,5% (Morgan Stanley donne environ 70 % sous 5 %, environ la moitié sous 4 %). Changer pour un logement de même valeur reviendrait à faire bondir la mensualité, d’où la rationalité du choix « ne pas vendre ». Fleming estime que les transactions pourraient encore ralentir, mais, sauf grave récession entraînant des ventes forcées, la probabilité d’une forte baisse des prix reste faible—les prix devraient « globalement ralentir la montée ou stagner ».

Inflation : pourquoi l’immobilier pèse-t-il encore sur l’IPC de base ?

Si l’on passe de l’immobilier à l’indice des prix, un paradoxe apparaît : pourquoi l’inflation immobilière continue-t-elle de soutenir l’IPC de base alors que le secteur du logement est en berne ?

Selon les données du Bureau of Labor Statistics publiées le 11 septembre, l’IPC d’août a augmenté de 3,4% sur un an (stable par rapport au mois précédent) et de 0,4% sur un mois ; l’IPC de base (hors alimentation et énergie) a progressé de 2,4% sur un an, légèrement en dessous des 2,5% du mois précédent. L’indice du logement (shelter) a progressé de 3,0% sur un an, contre 3,2% en juillet ; hausse mensuelle de 0,3 %, tirée principalement par les deux sous-indices les plus pondérés—le loyer imputé des propriétaires (OER) et le loyer principal de résidence (RPR)—qui n’augmentent chacun que de 0,2 %, la hausse de 2,4 % des nuitées à l’hôtel expliquant la majorité de la progression mensuelle.

La clé réside dans la pondération et la méthode de calcul. Selon la National Association of Home Builders (NAHB), l’immobilier pèse pour plus de 40 % dans l’IPC de base ; une autre estimation courante lui donne environ un tiers du total de l’IPC. L’OER mesure l’évaluation que les propriétaires donnent à la valeur locative de leur logement, sans tenir compte de l’assurance, des taxes foncières ou de l’entretien ; de plus, les données sur les loyers proviennent d’enquêtes et présentent un décalage avec l’évolution réelle, ne se reflétant dans l’indice qu’au bout de 9 à 12 mois.

Concrètement, la montée actuelle des taux hypothécaires et des prix des logements aura du mal à se traduire rapidement en désinflation par le logement ; inversement, tant que la composante logement augmente encore de 3% par an, il sera difficile à l’IPC de base de retomber vite vers l’objectif de 2%—en août, la super-core (hors logement) restait à 3,1% sur un an, confirmant la résistance des prix des services.

À l’autre bout de la chaîne : le Treasury à 10 ans et la Fed

Les taux hypothécaires ne sont pas décidés directement par la Fed, mais dépendent du coût de l’argent à long terme : le taux fixe sur 30 ans suit essentiellement le rendement des Treasuries à 10 ans auquel on ajoute une prime de risque liée au risque de remboursement anticipé des MBS—les deux principaux modèles retiennent une marge d’environ 2 points de pourcentage.

En ce moment, le rendement à 10 ans du Treasury évolue à des niveaux records. Selon les cotations de clôture, lundi le rendement à 10 ans a terminé à 5,2361%, atteignant 5,27% en séance, un sommet depuis juin 2007 ; celui à 2 ans, plus sensible à la politique monétaire, a clôturé autour de 4,93% ; le 30 ans a atteint 5,62% le 29 septembre, un record depuis 2002. Les raisons de cette hausse sont identiques à celles qui tirent les taux hypothécaires : tensions géopolitiques au Moyen-Orient dopant les prix de l’énergie, rebond des anticipations d’inflation, craintes sur le déficit fédéral et sur l’offre de dette, politique monétaire plus stricte attendue de la Fed.

La Fed, plus tôt ce mois-ci, a relevé ses taux pour la première fois depuis 2023, la fourchette passant à 3,75 % - 4,00 %. Selon le « dot plot » de la réunion, 12 des 16 membres anticipent une nouvelle hausse cette année, 4 en voient deux ; le président de la Fed, Kevin Warsh, a déclaré après la conférence de presse que l’indice PCE, indicateur d’inflation privilégié par la Fed, évoluait autour de 3,6 % en août. Les investisseurs s’attendent largement à une nouvelle hausse de taux d’ici la fin de l’année.

Les prévisionnistes revoient déjà les perspectives immobilières à la baisse. Selon la dernière estimation de la MBA, le taux fixe à 30 ans conforme aux standards Fannie Mae et Freddie Mac devrait rester autour de 6,8 % au quatrième trimestre et jusqu’en juin prochain, contre 6,7 % précédemment ; le volume de refinancements prévu pour 2026 est d’environ 700 milliards de dollars (contre 713 milliards estimés en août et 747 milliards en juillet), dont 634 milliards en 2027 ; les ventes de logements existants sont attendues autour de 4,105 millions d’unités.

Fannie Mae est sur la même ligne : un taux moyen à 30 ans de 6,8 % sur les trois prochains mois, puis 6,7 % au premier trimestre de l’année prochaine. Les deux anticipent un rendement à 10 ans autour de 4,8 % en fin d’année—ce qui veut dire que la prévision de 6,8 % pour le taux hypothécaire fixe intègre déjà une légère détente des taux longs et des anticipations d’inflation ; or le taux de 7,30 % de la semaine dernière dépasse cette hypothèse d’environ 50 points de base.

Où la boucle se bloque-t-elle ?

Pris ensemble, ces quatre éléments forment une boucle auto-renforçante : des coûts du logement élevés maintiennent le coût de la vie et les coûts salariaux, soutenant l’inflation des services ; l’inflation des services et la hausse de l’énergie rendent difficile la détente monétaire de la Fed, maintenant les taux longs élevés ; ces taux longs déterminent les taux hypothécaires, qui gèlent la demande de remplacements, abaissent les volumes et accentuent le manque d’offre ; le manque d’offre rend les prix « collant à la baisse », alimentant la composante logement de l’inflation. Les hausses de taux directes peuvent comprimer la demande, mais ne peuvent rien faire contre l’élément le plus retardataire de la boucle—le décalage statistique de la composante logement et l’effet d’enfermement des propriétaires.

Toutefois, certaines évolutions pourraient desserrer la boucle : les stocks remontent (4,9 mois d’offre, un record depuis plus de dix ans), les baisses de prix des vendeurs augmentent, et la part des prêts hypothécaires à moins de 4 % selon la FHFA a déjà baissé à 49,9 %, ce qui suggère que l’effet d’enfermement s’estompera graduellement au fil de l’amortissement des prêts à bas taux ; si les taux longs se calment, la chaîne des remplacements se débloquera d’abord. Mais avec une composante logement de l’IPC toujours à 3,0 % en août et la publication du CPI de septembre attendue pour le 14 octobre, le marché ne constate qu’une seule tendance : des taux plus élevés, des transactions plus rares, et des prix qui ne baissent pas.