Федеральна резервна система США знову підвищує ставки, іпотечні ставки в США ростуть чотири тижні поспіль та наближаються до 7%. Відновлення ринку нерухомості може ще більше затягнутися.

Згідно з інформацією з додатку Zhìtōng Caíjīng APP, ринок житла США знову стикається з тиском високих процентних ставок. Freddie Mac у четвер оприлюднила дані: станом на 17 вересня середня ставка за 30-річними фіксованими іпотечними кредитами у США піднялася до 6,95%, що більше, ніж 6,76% тижнем раніше; це четвертий тиждень поспіль зростання і став найвищим показником з січня 2025 року. Для порівняння: у той же період минулого року ставка становила лише 6,26%.

Для потенційних покупців, які сподівалися на поступове зниження вартості іпотеки у 2026 році, повернення іпотечної ставки до майже 7% однозначно створює новий тиск. Особливо після того, як Федеральна резервна система у середу щойно оголосила про підвищення ставки на 25 базисних пунктів, очікування ринку щодо швидкого зниження вартості позик у короткостроковій перспективі ще більше охололи.

Федеральна резервна система 16 вересня одноголосно (12 за, 0 проти) вирішила підняти цільовий діапазон федеральної фондівської ставки на 25 базисних пунктів до 3,75%-4,00%. Це перше підвищення ставки з липня 2023 року. FED повідомляє, що економічна діяльність у США досі розвивається стійкими темпами, але інфляція залишається високою; цей крок спрямований на те, щоб інфляція швидше повернулася до цільового рівня 2%.

Двосторонній тиск цін на житло і високих ставок: доступність житла погіршується

З наближенням іпотечної ставки до 7% доступність житла у США вже перебуває під значним тиском.

За оцінками Intercontinental Exchange Inc., при середній ціні житла у США у $440 000 типова сім'я наразі повинна витрачати близько 31% середнього сімейного доходу на погашення іпотеки — це найвищий показник з липня 2025 року. Тим часом довіра американських будівельників житла цього місяця скотилася до найнижчого рівня за рік, що ще раз доводить: висока вартість фінансування стримує перспективи ринку житла.

Іпотечна ставка зазвичай залежить від дохідності довгострокових облігацій США. Після цього підвищення ставки FED дохідність 10-річних облігацій США, яка є важливим орієнтиром для ціноутворення іпотеки, трохи знизилася, але все ще залишається близько 5%. Це означає, що навіть якщо дохідність держоблігацій короткочасно знизиться, фінансова ситуація для купівлі житла все ще залишається жорсткою.

Головний економіст Zillow Group Mischa Fisher зазначає, що швидке зростання ставок останнім часом впливає на ринок житла, який і так знаходиться у пригніченому стані: обсяги продажу житла продовжують знижуватися порівняно з минулим роком навіть з нижчого базового рівня. Однак він вважає, що якщо впевненість ринку у контролі інфляції посилиться, ймовірно, у 2027 році іпотечна ставка може знизитися і це допоможе ринку житла повернутися на шлях відновлення.

Ринок житла США залишається пригніченим: обсяги продажу житла у серпні знизилися на 4,7% у рік

Високі іпотечні ставки вже почали негативно впливати на активність угод на ринку нерухомості.

Американська національна асоціація ріелторів (NAR) у четвер повідомила, що у серпні обсяги продажу житла за договорами збільшилися лише на 0,3% порівняно з попереднім місяцем, але зменшилися на 4,7% у рік. Серед регіонів Півдня та Заходу показники зросли, але у Північному Сході і Середньому Заході — впали; у річному вимірі спостерігається спад у всіх чотирьох основних регіонах США.

Головний економіст NAR Lawrence Yun зазначає, що попри зростання іпотечної ставки, у серпні ще були покупці, які підписували договори на купівлю житла, але загалом ринок житла США залишається в’ялим. Зростання зайнятості та доходів могло б покращити платоспроможність громадян, але високі ставки забирають більшу частину цієї вигоди. Наразі кількість підписаних договорів на купівлю житла в США приблизно на 30% нижча, ніж до пандемії Covid-19.

Раніше опубліковані дані також підтвердили слабкість ринку житла: у серпні продажі вторинного житла у США знизилися на 2,0% порівняно з попереднім місяцем до еквівалента 3,98 млн одиниць у рік, а середня ціна зросла на 1,6% у рік до $429 100.

NAR суттєво знизила прогноз зростання продажів у цьому році

Зважаючи на те, що тенденція ставок перевищила попередні очікування, навіть раніше оптимістичні аналітики почали знижувати прогноз щодо ринку житла у США у 2026 році.

Наприкінці минулого року головний економіст NAR Lawrence Yun прогнозував, що з поступовим зниженням середньої іпотечної ставки до 6% продажі вторинного житла у США у 2026 році можуть зрости на 14%. Однак через зміни у макроекономічному та геополітичному середовищі у червні він уже суттєво знизив прогноз зростання продажів в цьому році до 4%, базуючи цей прогноз на припущенні про середню ставку 6,5% у 2026 році.

Нині ставка за 30-річною іпотекою зросла до 6,95% — залишилося лише трохи до 7%. Yun зазначає, що коли ставка раніше цього року знижувалася до близько 6%, це справді підштовхнуло деяких потенційних покупців повернутися до розгляду покупки житла; але з відновленням ставки до 7% частина тих, хто розглядав купівлю, може знову вирішити, що житло стало їм не по кишені.

На тлі того, що FED знову перейшла до підвищення ставок, а іпотечна ставка зростає четвертий тиждень поспіль, доступність житла ще більше погіршується, і довгоочікуване відновлення ринку житла у США ймовірно знову відкладається.