Федеральная резервная система США вновь повысила процентные ставки, давление усиливается: ставки по ипотеке в США растут четвертую неделю подряд и приближаются к 7%, восстановление рынка недвижимости может быть еще больше отложено.

По данным приложения Zhisheng Finance, рынок жилья в США снова сталкивается с давлением высоких ставок. В четверг Freddie Mac опубликовала данные, согласно которым по состоянию на 17 сентября средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в США выросла до 6,95%, превысив показатель предыдущей недели в 6,76%. Таким образом, ставки растут уже четвертую неделю подряд, достигнув самого высокого уровня с января 2025 года. Для сравнения, год назад эта ставка составляла всего 6,26%.

Для потенциальных покупателей жилья, которые ожидали постепенного снижения стоимости ипотечных кредитов к 2026 году, возвращение ставок к уровню около 7% безусловно создает новое давление. Особенно после того, как Федеральная резервная система США в среду только что объявила о повышении ключевой ставки на 25 базисных пунктов, рыночные ожидания быстрого снижения стоимости заимствований в краткосрочной перспективе стали еще менее вероятными.

16 сентября Федеральная резервная система единогласно, 12 голосами «за» и 0 «против», решила повысить целевой диапазон по федеральным фондам на 25 базисных пунктов — до 3,75%-4,00%. Это первое повышение после июля 2023 года. ФРС отметила, что экономическая активность в США продолжает расширяться устойчивыми темпами, однако инфляция по-прежнему остается высокой, и данный шаг необходим для возвращения инфляции к целевому уровню 2% более быстрыми темпами.

Двойное давление высоких цен и ставок — доступность жилья вновь ухудшается

На фоне приближения ипотечных ставок к 7% доступность жилья в США уже находится под значительным давлением.

По оценке Intercontinental Exchange Inc., при средней цене недвижимости в США в 440 тысяч долларов типичной семье в настоящее время требуется тратить около 31% медианного дохода на обслуживание ипотеки — это максимальная доля с июля 2025 года. Одновременно деловая активность среди американских застройщиков в этом месяце опустилась до самого низкого уровня за год, что дополнительно указывает на негативное влияние высоких расходов на финансирование на перспективы жилищного сектора.

Ставки по ипотеке обычно зависят от доходности долгосрочных государственных облигаций США. После очередного повышения ставки Федеральной резервной системы доходность 10-летних облигаций, которые служат ключевым ориентиром для рынка ипотеки, немного снизилась, но все равно остаётся близкой к 5% — исторически высокому уровню. Это означает, что даже при краткосрочном снижении доходности условия ипотечного кредитования в США по-прежнему остаются крайне жесткими.

Главный экономист Zillow Group Миша Фишер отметил, что недавний скачок ставок ударил по и так уже ослабевшему рынку жилья: объёмы продаж снизились по сравнению с уже невысокой базой прошлого года. Тем не менее, если возрастёт уверенность рынка в контроле инфляции, более вероятно, что в 2027 году ипотечные ставки пойдут на снижение, что поможет восстановить рынок жилья.

Сделки на рынке жилья США остаются слабыми — количество выставленных на продажу объектов в августе сократилось на 4,7% по сравнению с прошлым годом

Высокие ипотечные ставки уже оказывают заметное тормозящее влияние на активность на рынке недвижимости.

По данным Национальной ассоциации риэлторов США (NAR), опубликованным в четверг, в августе количество заключённых договоров на продажу жилья увеличилось лишь на 0,3% по сравнению с предыдущим месяцем, но упало на 4,7% по сравнению с тем же периодом прошлогоднего уровня. При этом на юге и западе страны отмечен рост, а на северо-востоке и в среднезападных штатах — спад; в годовом сравнении снижение зафиксировано во всех четырёх крупнейших регионах США.

Главный экономист NAR Лоуренс Юн отметил, что, несмотря на рост ипотечных ставок, в августе всё же нашлись покупатели, готовые подписывать сделки, но в целом рынок жилья США остается вялым. Рост занятости и доходов населения теоретически улучшил их платёжеспособность, но высокие ставки почти полностью нивелировали эти позитивные тенденции. В настоящее время количество заключённых контрактов на покупку жилья по стране примерно на 30% ниже, чем до пандемии COVID-19.

Ранее опубликованные данные также свидетельствуют о слабости рынка: в августе продажи готового жилья в США снизились на 2,0% по сравнению с прошлым месяцем и составили 3,98 млн в пересчёте на год, что на 1,2% меньше аналогичного периода прошлого года; при этом медианная цена готового жилья выросла по сравнению с августом прошлого года на 1,6% и составила 429 100 долларов США.

NAR существенно понизила прогноз по росту продаж жилья в этом году

Поскольку динамика ставок существенно превысила прежние ожидания, даже ранее оптимистично настроенные аналитики рынка недвижимости теперь вынуждены снижать прогнозы по рынку жилья США на 2026 год.

В конце прошлого года главный экономист NAR Лоуренс Юн предполагал, что по мере снижения средней ставки по ипотеке к 6% объём продаж готового жилья к 2026 году может вырасти на 14%. Но с учётом изменений в макроэкономике и геополитике в июне этого года он резко понизил оценку роста продаж на текущий год до 4%, исходя из предположения, что в 2026 году средняя ставка по ипотеке будет около 6,5%.

Теперь же ставка по 30-летней ипотеке уже достигла 6,95%, то есть в шаге от 7%. Юн отмечает, что в начале текущего года, когда ставка временно снизилась до 6%, это действительно побудило часть потенциальных покупателей вновь рассмотреть покупку жилья. Однако с новым ростом ставок к 7% некоторые из тех, кто задумывался о покупке, могут снова посчитать, что жильё стало им не по карману.

На фоне возвращения ФРС к циклу повышения ставок и четырёхнедельного роста ставок по ипотеке, доступность жилья и дальше ухудшается, а долгожданное восстановление рынка жилья в США, возможно, вновь откладывается.