米国の7月中古住宅販売は3カ月ぶりの低水準となり、住宅価格は同時期として過去最高を記録し、ローン金利は1年ぶりの高水準に上昇しました。

米国の中古住宅市場は依然として低迷が続いています。7月の中古住宅販売件数は過去3か月で最低となり、高水準の住宅価格と借入コストが多くの潜在的な購入者を遠ざけており、市場は2022年末以降ほぼ年率400万戸という低水準にとどまっています。

全米不動産業者協会（NAR）が火曜日に発表したデータによると、7月の中古住宅販売契約の引き渡し数は前月比1.7%減の年率406万戸となり、Bloombergのエコノミスト予想の中央値に一致しました。

同時に、7月の中古住宅販売の中央値価格は前年同月比2%上昇し、434,100ドルとなり、7月として過去最高を記録しました。30年固定住宅ローン金利は今年2月末以降上昇が続き、直近では6.81%という1年ぶりの高水準に達しています。

NARチーフエコノミストのLawrence Yun氏は、「過去数か月間における住宅ローン金利の上昇局面でも、中古住宅販売はかなり安定しています」と述べ、「もし30年固定住宅ローン金利が6%程度に低下すれば、住宅市場は間違いなく顕著な回復を迎えるでしょう」と指摘しました。しかし現状では、この見通しの実現は難しい状況です。

住宅ローン資金調達コストの上昇基調が中古住宅販売を抑制する主要因の一つとなっています。30年固定住宅ローン金利は今年2月末以降上昇を続け、直近では6.81%という1年ぶりの高水準に達しています。

コスト増と高価格が重なり、多くの潜在的な購入者が購入に踏み切れない状況です。NARのデータによれば、7月の中古住宅販売に占める初回購入者の割合は29%にとどまり、前月の33%から大きく下落し、金利に最も敏感なこの購買層が市場から急速に撤退しつつあることが分かります。

2022年末以降、米国の中古住宅販売年換算レートは400万戸前後で膠着が続いており、市場は継続的な反発を促すきっかけを待っていますが、いまだに明確な材料は現れていません。

供給面でも有効な支えは得られていません。7月の中古住宅在庫は前年同月比0.6%減の154万戸と、パンデミック前の水準をいまだ下回り、限定的な住宅供給が取引価格を押し上げる要因となっています。

7月の中古住宅販売中央値価格434,100ドルは7月として過去最高を記録しただけでなく、2023年夏以降続いている前年比上昇のトレンドも示しています。別の報告でも、今年第2四半期に全米の中古住宅中央値価格が前年比1.5%上昇したことが示されました。

地域別では、中古住宅販売の最大地域である南部は7月に前月比3.1%減少し、4か月ぶりの低水準となりました。中西部は2%減、西部は横ばい、北東部はわずかな増加となっています。

全体的には厳しい環境ですが、負担能力指標には改善の兆しも見られます。NARの住宅負担能力指数—典型的な家庭収入で中央値住宅の住宅ローン資格を満たせるかを示す総合指標—は7月に前年同月比5.1%上昇しました。

First American Financial Corp.チーフエコノミストのMark Fleming氏は最近、世帯収入の伸びが住宅価格上昇を上回ることで、昨年に比べて全米の住宅負担能力の逼迫状況がやや緩和したと指摘しました。しかし、直近のローン金利再上昇によって、この改善状況の一部が相殺されているとも警告しています。

借入コストが高止まり、在庫も依然としてタイトな状況が続く中、米国の中古住宅市場は短期的に低迷から脱却するのは難しく、回復には金利動向の本質的な転換が必要となります。