Le ralentissement des modèles d'IA n'est pas nécessairement négatif : trois tendances structurelles des centres de données traditionnels surpassent la hausse des taux d'intérêt

La logique de croissance de la demande pour les infrastructures d'IA est en train de changer : l'attention du marché portée à la vitesse d’itération des modèles de pointe cède progressivement le pas à une diffusion continue de l’IA vers les entreprises et les scénarios d'affaires réels. Même si le rythme de développement des modèles ralentit, l’essor généralisé des applications d’IA pourrait encore générer une demande soutenue pour les centres de données.

HSBC estime que le facteur clé déterminant la demande pour les centres de données traditionnels n’est pas la vitesse d’itération des modèles, mais plutôt la commercialisation généralisée des technologies d’IA. À mesure que l’IA passe de la phase d’entraînement à celle de l’inférence et du déploiement opérationnel, la demande s’étend aux mises à niveau des infrastructures IT des entreprises, au cloud computing ainsi qu’à l’interconnexion des données, offrant encore un espace significatif aux centres de données traditionnels.

Parallèlement, du côté de l’offre, les contraintes relatives à l’électricité, au raccordement au réseau et à la réglementation s’intensifient, rendant difficile le déploiement rapide de nouvelles capacités dans les centres de données et aboutissant à de nombreux projets reportés ou annulés. Un déséquilibre persistant de l’offre et de la demande pourrait donc se prolonger jusqu’en 2027 voire 2028.

Dans ce contexte, la croissance de la rentabilité du secteur demeure résiliente. Le rapport prévoit que les REITs liés aux centres de données afficheront une croissance annuelle composée de l’AFFO par action d’environ 11% à 12% entre 2025 et 2028, soit un rythme supérieur à la moyenne des cinq dernières années ; même en cas de poursuite de la hausse des coûts de financement, l’impact négatif sur la croissance de l’AFFO resterait limité.

L’essor de l’inférence et la diffusion de l’IA ouvrent de nouveaux espaces aux capacités de calcul traditionnelles

À mesure que les applications d’IA passent de l’entraînement à l’inférence, la nature de la demande en puissance de calcul évolue également. L’entraînement concerne généralement quelques projets de grande envergure, tandis que l’inférence nécessite une réponse continue aux requêtes des utilisateurs finaux et des entreprises, avec une charge de travail plus diffusée et dépendant davantage de l’infrastructure réseau, du stockage et du calcul généraliste.

Microsoft estime que, d’ici 2032, la part des nouvelles capacités de centres de données alimentée par des puces d’IA restera en dessous de 50%. Cela signifie que, même si la demande liée à l’IA continue de croître, l’ensemble de la capacité additionnelle des centres de données ne se traduira pas entièrement par une puissance de calcul à haute densité dédiée à l’IA ; les charges de travail traditionnelles continueront de représenter une part substantielle.

Les dépenses d’investissement des fournisseurs de cloud reflètent une tendance similaire. Selon l’équipe tech d’HSBC, les investissements des six principaux fournisseurs de services cloud devraient encore augmenter de 37% en 2027 et de 9% en 2028. La croissance de la demande induite par la diffusion des applications d’IA ne se traduira pas uniquement par des achats de GPU, mais aussi par un accroissement du cloud computing, du traitement de données et de la modernisation des infrastructures d’entreprise dans les centres de données traditionnels.

Par conséquent, la rationalisation du développement des modèles de pointe ne signifie pas un climat de refroidissement immédiat de la demande pour les centres de données. Au contraire, à mesure que l’IA s’intègre à un nombre croissant d’entreprises et de processus métiers, la demande en infrastructure pourrait s’étendre bien au-delà de quelques projets d’entraînement à très grande échelle vers des scénarios d’application beaucoup plus larges et durables.

Tensions sur l’électricité et la réglementation, une nouvelle offre difficile à accélérer

L’expansion des centres de données se heurte de plus en plus à la contrainte des ressources en énergie. Plusieurs régions américaines imposent désormais des exigences accrues en matière de consommation électrique, de respect de l’environnement et d’utilisation d’eau pour les projets de centres de données, tout en exigeant que les grands consommateurs assument une part croissante des coûts des centrales électriques, des lignes de transmission et des mises à niveau des réseaux, l’accès à l’électricité devenant un facteur décisif pour la concrétisation des projets.

Le durcissement des exigences réglementaires réduit encore l’élasticité de l’offre. La Californie a abrogé l’exemption d’examen environnemental pour les centres de données et impose aux opérateurs de publier leur consommation d’eau ; le Texas exige quant à lui une suspension de la délivrance des permis jusqu’à ce qu’ERCOT ait réalisé un audit. Pour les projets à forte intensité de capital, des cycles d’approbation et de raccordement au réseau plus longs signifient que la mise en service de nouvelles capacités sera davantage retardée.

Les décalages et annulations de projets témoignent déjà de ce changement. Selon Data Center Watch, au moins 45 projets de centres de données, représentant environ 68 milliards de dollars, ont été repoussés ou annulés au deuxième trimestre 2026 ; au premier trimestre, ce sont au moins 75 projets qui ont été touchés, pour une valeur d’environ 130 milliards de dollars.

La restriction de l’offre signifie que, même en cas de variation du rythme de la demande, il est difficile d’augmenter rapidement le nombre de nouvelles installations, ce qui maintient la rareté des ressources dans les centres de données existants. Cela soutient la hausse des loyers et l’utilisation des actifs, et explique la forte rentabilité durable du secteur.

Impact limité de la hausse des taux, la croissance de l’AFFO reste soutenue

La hausse des taux d’intérêt demeure la principale pression sur les REITs de centres de données. L’expansion sectorielle nécessitant des investissements continus et davantage de dettes, l’augmentation du coût du financement comprime directement l’AFFO. Néanmoins, l’analyse de sensibilité du rapport montre que l’impact des variations de taux sur la rentabilité se manifeste principalement sur le rythme de croissance marginal, sans remettre en cause la tendance globale de croissance du secteur.

En supposant que le taux de la nouvelle dette dépasse de 50 points de base le scénario de référence, la baisse prévue de l’AFFO par action entre 2027 et 2029 serait d’environ 0,3% à 0,8%. En conséquence, la croissance annuelle de l’AFFO par action ne baisserait que d’environ 10 à 40 points de base ; la pression des taux d’intérêt reste donc limitée au regard des facteurs de demande et d’offre.

Parallèlement, HSBC anticipe pour les principaux REITs de centres de données une croissance annuelle composée de l’AFFO par action d’environ 11% à 12% entre 2025 et 2028, nettement supérieure à la moyenne des cinq dernières années. Cette forte base de croissance implique que la hausse des coûts de financement reste insuffisante pour inverser la tendance de croissance des bénéfices.

D’un point de vue sectoriel, la nouvelle demande générée par la diffusion des applications d’IA, les contraintes d’offre liées à l’électricité et à la réglementation, ainsi qu’une croissance robuste de l’AFFO, constituent ensemble trois tendances structurelles favorables aux centres de données traditionnels.