Die US-Verkäufe bestehender Häuser sind im Juli auf ein Dreimonatstief gefallen, während die Immobilienpreise auf einen neuen Rekord für diesen Zeitraum gestiegen sind und die Hypothekenzinsen auf den höchsten Stand seit einem Jahr geklettert sind.

Der US-Immobilienmarkt für bestehende Häuser bleibt weiterhin schwach. Im Juli fiel der Absatz bestehender Häuser auf ein Drei-Monats-Tief – die hohen Immobilienpreise und die gestiegenen Finanzierungskosten schrecken zahlreiche potenzielle Käufer ab. Der Markt bewegt sich seit Ende 2022 fast durchgehend auf dem niedrigen Jahresniveau von rund 4 Millionen verkauften Objekten.

Die National Association of Realtors (NAR) veröffentlichte am Dienstag Daten, wonach die Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge für bestehende Häuser im Juli gegenüber dem Vormonat um 1,7% zurückging und auf eine annualisierte Rate von 4,06 Millionen Einheiten fiel. Dies entspricht dem Median der von Bloomberg befragten Ökonomen.

Gleichzeitig stieg der Medianpreis für bestehende Häuser im Juli im Vergleich zum Vorjahr um 2% auf 434.100 US-Dollar und markierte damit ein Allzeithoch für Juli. Der Zinssatz für 30-jährige Hypothekendarlehen ist seit Ende Februar dieses Jahres kontinuierlich gestiegen und erreichte zuletzt mit 6,81% ein Einjahreshoch.

Lawrence Yun, Chefökonom der NAR, erklärte: „Angesichts der in den letzten Monaten anhaltend steigenden Hypothekenzinsen hat sich der Markt für bestehende Häuser als bemerkenswert stabil erwiesen“, und betonte: „Sollte der Zinssatz für 30-jährige Hypotheken wieder auf etwa 6% sinken, dürfte der Immobilienmarkt zweifellos eine deutliche Belebung erfahren.“ Angesichts der aktuellen Entwicklung sei dieses Szenario jedoch vorerst noch nicht in Sicht.

Die anhaltend steigenden Finanzierungskosten sind einer der Hauptgründe für die gedrückten Verkaufszahlen bestehender Häuser. Der Zinssatz für 30-jährige Hypothekendarlehen ist seit Ende Februar stetig gestiegen und hat kürzlich mit 6,81% ein Einjahreshoch erreicht.

Der Kostenanstieg in Kombination mit den hohen Immobilienpreisen hält viele potenzielle Käufer vom Markteintritt ab. Wie NAR-Daten zeigen, machten Erstkäufer im Juli nur noch 29% der Transaktionen bei bestehenden Eigenheimen aus – ein deutlicher Rückgang gegenüber 33% im Vormonat. Das zeigt, dass diese besonders zinssensitive Käufergruppe sich zunehmend aus dem Markt zurückzieht.

Seit Ende 2022 liegt die annualisierte Verkaufsrate bestehender US-Häuser dauerhaft bei etwa 4 Millionen Einheiten. Der Markt wartet weiterhin auf einen Katalysator, der eine nachhaltige Erholung auslöst, bislang ist dieser jedoch ausgeblieben.

Auch auf der Angebotsseite fehlen Impulse. Im Juli sank der Bestand an zum Verkauf stehenden bestehenden Häusern im Vorjahresvergleich leicht um 0,6% auf 1,54 Millionen Einheiten und liegt damit weiterhin unter dem Niveau von vor der Pandemie. Das begrenzte Angebot treibt die Kaufpreise weiter nach oben.

Mit einem Medianpreis von 434.100 US-Dollar erreichte der Markt nicht nur ein historisches Juli-Hoch, sondern setzte den seit Sommer 2023 bestehenden Trend steigender Immobilienpreise im Jahresvergleich fort. Ein weiterer Bericht hatte bereits gezeigt, dass der Medianpreis im zweiten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 1,5% gestiegen ist.

Regional betrachtet verzeichnete der Süden als absatzstärkste Region im Juli einen Rückgang der Verkaufszahlen bestehender Häuser um 3,1% gegenüber dem Vormonat und erreichte damit ein Vier-Monats-Tief. Im Mittleren Westen betrug das Minus 2%, der Westen blieb unverändert und der Nordosten verzeichnete einen leichten Anstieg.

Trotz der allgemein problematischen Lage zeigen einige Kennzahlen zur Erschwinglichkeit zumindest leichte Verbesserungen. Der NAR Home Affordability Index – ein umfassender Indikator dafür, inwieweit ein typisches Haushaltseinkommen für ein mittleres Immobilienpreis-Hypothekendarlehen ausreicht – stieg im Juli im Vorjahresvergleich um 5,1%.

Mark Fleming, Chefökonom von First American Financial Corp., betonte jüngst, dass mit dem allgemeinen Einkommenswachstum, das die Hauspreisentwicklung übertrifft, die angespannte Lage der US-Wohnraum-Erschwinglichkeit im Vergleich zum Vorjahr etwas abgenommen habe. Gleichzeitig warnte er jedoch, dass die jüngsten Anstiege der Finanzierungskosten einen Teil dieses Fortschritts wieder aufheben.

Bei den hohen Finanzierungskosten und dem weiterhin geringen Angebot dürfte sich der schwache Zustand des US-Marktes für bestehende Häuser kurzfristig kaum ändern. Für eine nachhaltige Erholung bleibt ein grundlegender Kurswechsel bei den Hypothekenzinsen entscheidend.