Lãi suất thế chấp duy trì quanh mức 6,5% khi các đợt cắt giảm của Fed không mang lại sự giảm nhẹ

Vào ngày 29 tháng 8 năm 2025, lãi suất thế chấp cố định 30 năm tiêu chuẩn tại Mỹ đạt trung bình 6,548%, theo dữ liệu từ Optimal Blue, tăng 2 điểm cơ bản so với ngày trước đó và giảm 8 điểm cơ bản so với một tuần trước đó [1]. Đối với các loại hình thế chấp khác, lãi suất trung bình 30 năm jumbo là 6,658%, 30 năm FHA là 6,328%, 30 năm VA là 6,163% và 30 năm USDA là 6,245%. Lãi suất trung bình 15 năm thông thường là 5,614% [1].

Sự tăng nhẹ gần đây của lãi suất thế chấp diễn ra sau một giai đoạn biến động, khi lãi suất từng giảm xuống dưới 6,5% vào đầu năm trước khi tăng trở lại. Mặc dù Cục Dự trữ Liên bang (Fed) đã bắt đầu cắt giảm lãi suất từ cuối năm 2024, lãi suất thế chấp vẫn chưa ghi nhận sự giảm liên tục. Vào tháng 1 năm 2025, lãi suất 30 năm đã vượt mốc 7% lần đầu tiên kể từ tháng 5 năm ngoái, đánh dấu mức tăng mạnh so với mức thấp lịch sử 2,65% vào đầu năm 2021 [1]. Các nhà phân tích cho rằng điều này là do các điều kiện kinh tế vĩ mô rộng lớn hơn, bao gồm lạm phát và sự không chắc chắn về các thay đổi chính sách tiềm năng dưới chính quyền Trump.

Lịch sử cho thấy, mức lãi suất trong khoảng 6%–7% là phổ biến khi không có các biện pháp can thiệp tiền tệ đặc biệt, như đã thấy trong thời kỳ đại dịch. Dữ liệu từ Freddie Mac và hệ thống FRED của St. Louis Fed cho thấy mức lãi suất 7% không phải là điều bất thường trong trung bình dài hạn, với những đợt tăng vọt lên tới 18% vào đầu những năm 1980 [1]. Tuy nhiên, môi trường hiện tại trở nên phức tạp hơn bởi "còng tay vàng", thuật ngữ dùng để mô tả những chủ nhà không muốn chuyển đi do họ đang hưởng mức lãi suất cố định thấp từ thời kỳ đại dịch.

Nền kinh tế Mỹ vẫn là yếu tố ảnh hưởng chính đến lãi suất thế chấp. Khi áp lực lạm phát tăng, các tổ chức cho vay thường tăng lãi suất để duy trì lợi nhuận. Ngoài ra, nợ quốc gia của chính phủ và việc quản lý bảng cân đối kế toán của Fed cũng đóng vai trò quan trọng. Fed đã và đang giảm quy mô bảng cân đối kế toán, một quá trình thường đẩy lãi suất lên cao hơn. Trong khi các điều chỉnh lãi suất quỹ liên bang được công khai rộng rãi, các hoạt động mua hoặc bán tài sản của Fed — chẳng hạn như các chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp — có thể tác động trực tiếp hơn đến lãi suất thế chấp [1].

Đối với những người mua nhà đang tìm kiếm mức lãi suất ưu đãi, sự chuẩn bị tài chính là điều then chốt. Điểm tín dụng mạnh, thường trên 740, có thể cải thiện đáng kể khả năng nhận được mức lãi suất thấp hơn. Duy trì tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) ở mức 36% hoặc thấp hơn cũng rất quan trọng. So sánh giữa nhiều tổ chức cho vay — từ các ngân hàng lớn đến các liên hiệp tín dụng và nền tảng trực tuyến — có thể giúp người mua nhà tìm được thỏa thuận tốt nhất. Freddie Mac ước tính rằng việc làm như vậy có thể tiết kiệm từ 600 đến 1.200 USD mỗi năm trong môi trường lãi suất cao [1].

Khi thị trường tiếp tục phát triển, các điều kiện kinh tế và diễn biến chính sách sẽ tiếp tục đóng vai trò then chốt trong việc định hình xu hướng lãi suất thế chấp. Trong ngắn hạn, lãi suất dự kiến sẽ duy trì trong phạm vi biến động nhưng tương đối ổn định, chưa có dấu hiệu trở lại mức dưới 3% như thời kỳ đại dịch. Con đường phía trước sẽ phụ thuộc phần lớn vào phản ứng của Fed đối với lạm phát và chiến lược kinh tế tổng thể của họ.

Nguồn: