Чи у розпалі формується "ідеальний фінансовий шторм", який ще серйозніший за 2008 рік? "Доктор Судного дня" попереджає: іпотечні кредити за низькими ставками на 8.3 трильйони доларів вже мають балансні збитки у 2 трильйони доларів.

За даними застосунку Zhihu Finance, відомий американський економіст, якого називають "доктор Апокаліпсис" Пітер Шифф (Peter Schiff), вважає, що фіксація низької іпотечної ставки багато років тому могла стати одним із найрозумніших фінансових рішень у вашому житті, але водночас це може стати частиною "ідеального шторму майбутнього фінансового краху". У дописі на платформі X від 15 жовтня Шифф застеріг: "У цій іпотечній кризі, що назріває, збитки іпотечних установ значно перевищать ті, що вони зазнали під час усієї Глобальної фінансової кризи (GFC)".

Він стверджує: "Навіть без жодного випадку дефолту, сукупні збитки іпотечних компаній на папері вже більш ніж у чотири рази перевищують втрати у період Глобальної фінансової кризи".

Він покладає провину на тривалу політику низьких ставок ФРС та державну підтримку іпотечних кредитів, що дозволили позичальникам фіксувати дешеве фінансування на десятки років. "Тим самим було закладено основи", — пише він.

Якщо більша частина ваших статків вкладена у нерухомість, або ви розраховуєте протриматися на пенсії за допомогою інвестиційного портфеля, це серйозний тривожний сигнал.

Однак, перш ніж уявляти собі нову хвилю примусової конфіскації майна, варто розуміти одну важливу відмінність: втрата вартості іпотечного кредиту для інвестора автоматично не означає, що ваша нерухомість знеціниться, ваш місячний платіж зросте або ваша іпотечна компанія збанкрутує. До того ж, якщо ваш кредит або право на його обслуговування буде передано іншій компанії, нова компанія не має права одноосібно змінювати умови вашого договору.

Чому Шифф бачить проблему у низьких фіксованих іпотечних ставках

Шифф пише: "Наразі існує близько 8,3 трильйона доларів іпотечних кредитів з фіксованою ставкою, середній рівень ставки — 4,6%, а залишковий термін — 25 років. З огляду на поточну ставку у 7,5%, збитки за ринковою вартістю вже становлять близько 2 трильйонів доларів. Коли ставка підніметься до 8,5%, збитки сягнуть 3 трильйонів доларів!"

Для порівняння, Шифф оцінює реальні втрати від дефолтів іпотечних кредитів у 2007–2010 роках приблизно в 450 мільярдів доларів. Зверніть увагу, що це оцінки самого Шиффа, а сценарій зі ставкою 8,5% є гіпотетичним і не є поточною реальністю. Згідно з останнім дослідженням Freddie Mac від 15 жовтня, середня ставка за 30-річними фіксованими іпотечними кредитами становить 7,40%, проти 6,27% рік тому.

Основна проблема ціноутворення полягає у тому, що якщо нова іпотека має значно вищу ставку, інвестори зазвичай не готові платити повну ціну за старі кредити з набагато нижчою прибутковістю при аналогічних умовах. Відтак, такий кредит має продаватися зі знижкою, аби бути конкурентоздатним. Це зниження ринкової вартості і називають балансовими збитками, про які пише Шифф. Хоча власник будинку може справно платити за кредитом у повному обсязі та вчасно.

Балансовий збиток — не дефолт за іпотекою

Шифф порівнює два різних види втрат — одні через дефолт позичальника, інші — через можливе зниження ціни продажу кредиту за умови справної виплати позики.

Іпотечний кредит, навіть якщо власник будинку вчасно сплачує платежі, може втратити свою ринкову вартість при перепродажі. Це шкодить інвестору, що володіє цим кредитом, але не рівнозначно дефолту позичальника.

Кому саме належить кредит — теж має значення. Іпотечні кредити часто продаються та об'єднуються у цінні папери, і інвестори по цих паперах отримують платежі від пулу позичальників. Відтак, установа, яка видала вам іпотеку, може не бути тією, що зрештою нестиме інвестиційний ризик.