Высокие ставки по ипотеке в США могут сохраняться до 2027 года! Fannie Mae значительно повысила прогноз: в следующем году ставка по 30-летней ипотеке ожидается на уровне 7,5%

По данным приложения Zhihu Finance, давление высоких процентных ставок на рынке недвижимости США, вероятно, сохранится дольше. Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) значительно повысила свои прогнозы по ставке ипотечного кредитования на четвертый квартал 2026 года и весь 2027 год: теперь ожидается, что средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в США достигнет 7,4% в четвертом квартале этого года и сохранится на уровне 7,5% на протяжении всего 2027 года. Ранее Fannie Mae прогнозировала ставки на соответствующие периоды на уровне 6,8% и 6,7%.

Это означает, что Fannie Mae подняла прогноз по ставке ипотеки на четвертый квартал этого года на 0,6 процентного пункта, а на весь 2027 год — на 0,8 процентного пункта, что отражает влияние продолжающейся высокой инфляции в США, роста доходности облигаций и изменений перспектив монетарной политики, которые значительно меняют ожидания рынка относительно будущих затрат на жилищное финансирование.

Согласно данным Mortgage News Daily, по состоянию на вторник средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в США уже достигла 7,46%. После публикации инфляционных данных выше ожиданий рынка доходность облигаций продолжила расти, что может привести к дальнейшему повышению ипотечных ставок в среду.

Фактически, с начала сентября ставки по ипотеке в США постоянно резко растут. Устойчивая инфляция, массовая распродажа на облигационном рынке и дальнейшее ужесточение монетарной политики Федеральной резервной системой вместе привели к быстрому увеличению стоимости заёмных средств для покупки жилья.

Ранее Федеральная резервная система впервые за более чем три года повысила ставки. Несмотря на то что ипотечные ставки не полностью коррелируют с базовой ставкой ФРС, ожидания рынка по поводу будущей инфляции и курса политики ФРС продолжают существенно влиять на ипотечные ставки.

Ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в США обычно тесно связана с динамикой доходности 10-летних казначейских облигаций. В последнее время, под влиянием роста цен на нефть и усиления опасений относительно перспектив мировой экономики, доходность 10-летних казначейских облигаций США продолжает расти, дополнительно повышая стоимость жилищного финансирования.

Влияние высоких ставок уже начинает проявляться на рынке недвижимости США — традиционный осенний сезон покупок жилья вступил в фазу заметного охлаждения раньше обычного. По данным платформы Zillow, в сентябре количество незавершённых сделок по продаже жилья в США снизилось на 8,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот показатель в основном отражает сделки по вторичному жилью, по которым подписаны договоры, но сделки ещё не завершены, и считается важным опережающим индикатором для оценки будущей активности на рынке жилья.

Одновременно спрос на ипотечные кредиты в США продолжает резко снижаться, что указывает на то, что двойное давление высоких цен на жильё и высоких ставок дополнительно подрывает платёжеспособность покупателей. Для потенциальных покупателей рост ставок по ипотеке означает не только увеличение ежемесячных платежей, но также может напрямую повлиять на возможность получения одобрения кредита в банке.

С ростом стоимости заёмных средств некоторые семьи, которые с финансовой точки зрения могли позволить себе приобрести жильё, теперь вынуждены снижать бюджет покупки или даже откладывать приобретение. Другие потенциальные покупатели могут потерять доступ к ипотечным кредитам из-за несоответствия критериям отношения дохода к долговой нагрузке, установленным кредитными организациями. Это означает, что влияние высоких ставок на рынок недвижимости США проявляется не только в сдерживании спроса, но и в дальнейшем сужении круга потенциальных покупателей, соответствующих кредитным требованиям.

Следует отметить, что значительное повышение Fannie Mae прогноза по ставкам указывает на то, что ранее ожидаемое снижение стоимости финансирования для рынка недвижимости США может быть отложено. Если средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке сохранится на уровне примерно 7,5% в течение всего 2027 года, покупателям придётся и дальше сталкиваться с высокой нагрузкой по ежемесячным платежам, а активность на рынке недвижимости, вероятно, останется подавленной.

Для рынка недвижимости долгосрочные высокие ставки по ипотеке могут также усугубить разрыв в ожиданиях между покупателями и продавцами по ценам. Покупатели становятся осторожнее из-за роста стоимости финансирования, а продавцы, возможно, не захотят существенно снижать цены, что увеличивает сроки проведения сделок и приводит к дальнейшему снижению объёмов продаж на рынке.