As vendas de casas já existentes nos EUA caíram em julho para o menor nível em três meses, enquanto os preços atingiram um recorde para o período e as taxas de hipoteca subiram para o maior patamar em um ano.

O mercado de imóveis residenciais prontos dos EUA permanece em baixa. As vendas de imóveis prontos em julho caíram para o menor nível em três meses, com os elevados preços dos imóveis e o alto custo dos empréstimos afastando muitos potenciais compradores; desde o final de 2022, o mercado tem permanecido quase que ininterruptamente na faixa baixa de 4 milhões de unidades anuais.

A Associação Nacional dos Corretores de Imóveis dos EUA (NAR) divulgou na terça-feira que em julho, o número de contratos fechados de vendas residenciais caiu 1,7% em relação ao mês anterior, resultando em uma taxa anualizada de 4,06 milhões de unidades, em linha com a mediana das expectativas dos economistas consultados pela Bloomberg.

Ao mesmo tempo, o preço mediano das vendas de imóveis prontos em julho subiu 2% em relação ao ano anterior, para 434.100 dólares, marcando o recorde histórico para o mês de julho. A taxa de juros do empréstimo hipotecário de 30 anos tem subido continuamente desde o final de fevereiro deste ano, chegando recentemente ao maior patamar dos últimos doze meses, de 6,81%.

Segundo o economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, "mesmo com o aumento contínuo das taxas hipotecárias nos últimos meses, a venda de imóveis residenciais manteve relativa estabilidade", e ele observa que "se a taxa de juros dos financiamentos de 30 anos voltar a girar em torno de 6%, não há dúvida de que o mercado imobiliário terá uma recuperação significativa". No entanto, pelo cenário atual, tal perspectiva ainda é difícil de ser alcançada.

O aumento contínuo do custo do crédito hipotecário é um dos principais fatores que pressionam as vendas de imóveis prontos. A taxa de juros de 30 anos de financiamento imobiliário tem subido desde o final de fevereiro, atingindo recentemente 6,81%, o maior nível dos últimos doze meses.

O aumento dos custos, somado aos altos preços dos imóveis, impede que muitos potenciais compradores entrem no mercado. De acordo com a NAR, compradores de primeira viagem representaram apenas 29% das vendas residenciais em julho, uma queda significativa em relação aos 33% de junho, refletindo que este grupo, o mais sensível às oscilações nas taxas de juros, está se retirando mais rapidamente do mercado.

Desde o final de 2022, as vendas anualizadas de imóveis prontos dos EUA têm se mantido próximas a 4 milhões de unidades, com o mercado aguardando um catalisador para provocar uma recuperação sustentada, que até agora não se materializou.

O lado da oferta também não tem proporcionado suporte eficaz. Em julho, o estoque de imóveis residenciais caiu ligeiramente 0,6% em relação ao ano anterior, para 1,54 milhão de unidades, mantendo-se abaixo dos níveis pré-pandemia; a oferta limitada continua a impulsionar os preços das transações.

O preço mediano de 434.100 dólares nas vendas de julho não apenas estabeleceu um novo recorde para o mês, mas também deu sequência à tendência de aumento anual dos preços iniciada no verão de 2023. Outro relatório já havia mostrado que, no segundo trimestre deste ano, o preço mediano das residências nos EUA subiu 1,5% em relação ao ano anterior.

Regionalmente, a região Sul — o maior mercado residencial — teve queda de 3,1% nas vendas em julho ante o mês anterior, atingindo o menor nível em quatro meses; no Centro-Oeste, houve recuo de 2%; o Oeste permaneceu estável; e o Nordeste mostrou leve crescimento.

Apesar do ambiente geral pressionado, o indicador de acessibilidade apresenta sinais marginais de melhoria. O Índice de Acessibilidade à Habitação da NAR — que mede se a renda média familiar é suficiente para obter financiamento de uma residência a preço mediano — subiu 5,1% em julho ante o mesmo período do ano passado.

O economista-chefe da First American Financial Corp., Mark Fleming, destacou recentemente que, com o crescimento da renda familiar superando o aumento dos preços residenciais, o cenário de acessibilidade à moradia melhorou em relação ao ano passado. Contudo, ele alerta que a alta recente das taxas de juros já corroeu parte desses ganhos.

Com o custo dos empréstimos em patamar elevado e os estoques ainda reduzidos, o mercado de imóveis residenciais prontos nos EUA seguirá em baixa no curto prazo, e qualquer perspectiva de recuperação depende de uma mudança efetiva na trajetória dos juros.