O segredo de investir em REITs?

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REITs

REITs são fundos de investimento imobiliário (Real Estate Investment Trusts), que podem ser entendidos de forma simples como um produto de divisão de aluguel. Nos últimos 10 anos, a região dos Estados Unidos apresentou o melhor custo-benefício em investimentos, e, dentro das classificações do setor, data centers têm a maior vantagem. Ou seja, Estados Unidos e data center juntos. Isso significa, mesmo se você for um proprietário mais rigoroso, é melhor cobrar aluguel de empresas de tecnologia? Vamos conferir o estudo colunista do “The Wall Street Journal”.

O autor Derek Horstmeyer incluiu em sua amostra todos os REITs e fundos de índice negociados em bolsa, chegando até meados dos anos 1980.

O estudo mostra que, regionalmente, o retorno anualizado médio dos REITs dos EUA nos últimos 10 anos foi de 7,08%, com uma volatilidade média de 18,25%. Na Ásia, o retorno foi de 2,33%, com volatilidade de 15,10%. Na Europa, o retorno foi apenas 1,23%, com volatilidade de 23,56%. Esses dados indicam que os EUA têm a maior vantagem de custo-benefício, enquanto a Europa é o local menos indicado para investir. Por que a Europa tem baixo retorno e alta volatilidade? Jason nunca esteve na Europa e não conhece bem a cultura local. Se algum leitor souber os motivos, fique à vontade para comentar e compartilhar conosco.

O estudo classifica ainda os REITs dos EUA em residencial, comercial, data centers e infraestrutura. Lembrando que, neste contexto, infraestrutura não são data centers de IA, mas sim rede elétrica, gasodutos, recursos hídricos, e assim por diante – não confundir!

Segundo o artigo, os REITs de data center nos EUA tiveram, nos últimos 10 anos, retorno anualizado médio de 13,75% e volatilidade média de 21,36%, o maior entre as quatro categorias. É importante destacar que, embora o recente boom da inteligência artificial tenha contribuído para o desempenho dos últimos anos, o estudo mostra que, mesmo antes de 2023 — ou seja, antes deste boom atual de IA em data centers — os data centers já superavam outras categorias. Assim, a liderança dos data centers é uma conclusão consistente a longo prazo.

Em seguida aparecem os REITs de imóveis comerciais, com retorno anualizado de 10,18% e volatilidade de 19,30%. Infraestrutura teve 9,51% de retorno e 18,20% de volatilidade. Os residenciais ficam por último, com retorno anualizado de apenas 7,05% e volatilidade de 19,47%.

Vamos ignorar a taxa de retorno livre de risco e o benchmark por ora, comparando o retorno ajustado pelo risco apenas pela razão entre retorno e volatilidade: qual deles é maior no risco unitário?

O cálculo mostra que a razão de retorno unitário dos data centers é de 0,64, disparada à frente. Imóveis comerciais têm 0,53; infraestrutura, 0,52 — praticamente igualados —, enquanto residencial atinge apenas 0,36, bem atrás.

Portanto, tanto em valores absolutos quanto relativos, o estudo traz dois sinais importantes.

Primeiro: a alocação regional dos REITs faz grande diferença, e a vantagem dos EUA nos últimos 10 anos é clara.

Segundo: nem todas as categorias apresentam os mesmos retornos; as diferenças entre tipos de imóveis impactam a rentabilidade no longo prazo. E, claramente, data centers lideram.

Então, para quem pretende investir em REITs, é preciso escolher o segmento com atenção. Não se deixe enganar e acabar comprando imóvel residencial na Europa!

Agora, as cinco principais notícias de tecnologia da Bloomberg:

Quinto: o consumo de energia dos data centers de IA flutua fortemente, recorrentes falhas em baterias, geradores e sistemas de refrigeração aceleram o desgaste, muito acima do esperado; rachaduras nos equipamentos, arco elétrico e outros problemas já levaram ao atraso de alguns projetos, aumentando preocupações com custos do setor e estabilidade da rede elétrica.

Quarto: Irving Tan, CEO da Western Digital, afirmou que o mercado esperava crescimento exagerado; apesar de um aumento de receita de mais de 40%, as ações caíram 22% após o balanço. O aumento da demanda por armazenamento impulsionado por IA segue robusto e a empresa lança novo produto de 40TB, mas as margens ficaram abaixo da Seagate Technology.

Terceiro: O Comando de Cibersegurança dos EUA registrou diversos suicídios em um mês, chamando a atenção do Pentágono e do Congresso. Carga de trabalho elevada, falta de pessoal e pouco suporte psicológico foram apontados como causas; o comando iniciou investigações e requereu recursos para reforçar o cuidado com a saúde mental.

Segundo: A SoftBank foi beneficiada com a alta de 216% das ações da Intel, acumulando um ganho de US$ 8,5 bilhões e compensando parcialmente o efeito do valor estagnado da OpenAI, com o lucro trimestral superando expectativas. Masayoshi Son continua investindo globalmente em data centers de IA, enquanto o IPO da OpenAI pode ficar só para 2027.

Primeiro: O primeiro hardware para o consumidor final da OpenAI terá formato de donut, com partes móveis e preço esperado acima de US$ 300, com lançamento planejado para 2027. O aparelho, no estilo smart speaker, busca se diferenciar do design da Apple; atualmente, as duas empresas estão em litígio sobre segredos comerciais.