Oprocentowanie kredytów hipotecznych na 30 lat w USA wzrosło do najwyższego poziomu od niemal roku, a popyt na zakup nieruchomości pozostaje pod presją.

Aplikacja Jinse Finance informuje, że amerykańskie stopy procentowe kredytów hipotecznych wzrosły piąty tydzień z rzędu, osiągając najwyższy poziom w tym roku. W obliczu utrzymujących się napięć na Bliskim Wschodzie, decyzji Fed o utrzymaniu stóp bez zmian oraz narastających obaw o inflację, rentowność długoterminowych obligacji skarbowych USA pozostaje na wysokim poziomie, co dodatkowo podnosi koszty finansowania nieruchomości i zwiększa presję na już osłabiony rynek nieruchomości.

Zgodnie z danymi Freddie Mac opublikowanymi w czwartek, przeciętna stopa oprocentowania 30-letniej, stałoprocentowej amerykańskiej hipoteki wzrosła w danym tygodniu z 6,66% do 6,69%, co stanowi najwyższy poziom od 31 lipca 2025 roku.

Utrzymujący się wzrost stopy kredytów hipotecznych sprawia, że wielu potencjalnych nabywców, którzy już mają trudności z dostępnością mieszkań, jeszcze bardziej odkłada decyzję o zakupie.

Dane Mortgage Bankers Association of America pokazują, że wraz z rosnącymi stopami procentowymi liczba nowych wniosków o kredyt hipoteczny w ostatnich dwóch tygodniach lipca spadła, co wskazuje, że wzrost kosztów finansowania ogranicza popyt na nieruchomości.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zazwyczaj ściśle powiązane z rentownością 10-letnich amerykańskich obligacji skarbowych. W zeszłym tygodniu prezes Fed, Walsh, dał złożone sygnały dotyczące przyszłej polityki kontroli inflacji, co spowodowało, że rentowność 10-letnich obligacji wzrosła do najwyższego poziomu od ponad 18 miesięcy.

Później, gdy USA, Iran i Oman zbliżyły się do porozumienia w sprawie ponownego otwarcia Cieśniny Ormuz, rentowności długoterminowych obligacji nieco spadły, lecz całościowo wciąż utrzymują się znacznie powyżej poziomów z większości 2025 roku.

Utrzymujące się wysokie koszty finansowania dalej pogłębiają problem dostępności mieszkań w USA. Najnowsze dane Redfin wskazują, że aktualnie przeciętne roczne dochody konieczne do zakupu typowego domu wynoszą blisko 110 tysięcy dolarów, co nadal pozostaje na historycznie wysokim poziomie.

Chociaż ceny domów dla osób kupujących po raz pierwszy są względnie niższe, wysokie koszty remontów znacznie ograniczają ich rzeczywistą dostępność.

Starszy ekonomista Redfin, Yingqi Xu, zauważa, że osoby kupujące dom po raz pierwszy są już bardzo blisko limitu swojego budżetu, aby opłacić comiesięczną ratę, dlatego zwykle ostrożnie podchodzą do domów wymagających dużych remontów lub napraw.

Powiedziała: „Zakup pierwszego domu często wiąże się z wieloma kompromisami, a znalezienie odpowiedniej nieruchomości samo w sobie jest wyzwaniem. Dla kupujących z bardzo napiętym budżetem nie są oni skłonni brać na siebie kolejnych wysokich kosztów remontów”.

Obecnie rynek nieruchomości w USA wyraźnie się różnicuje. Wysokie dochody związane z efektem bogactwa dzięki wzrostom na giełdzie utrzymują stosunkowo silny popyt na domy wśród zamożnych, podczas gdy nabywcy z niższymi i średnimi dochodami systematycznie się wycofują.

Zgodnie z raportem Zillow opublikowanym w lipcu tego roku, w maju sprzedaż pierwszych domów w USA spadła o 5,4% rok do roku, podczas gdy sprzedaż nieruchomości luksusowych wzrosła w tym czasie o 6,2%.

Jednakże, wraz ze wzrostem podaży na rynku, pozycja negocjacyjna kupujących uległa pewnej poprawie w stosunku do ostatnich lat.

Dane Redfin pokazują, że obecnie na rynku jest niemal o 500 tysięcy więcej sprzedających niż kupujących, a około jedna piąta ofert zostało już przecenionych, co daje większą możliwość negocjacji nabywcom.

Główny ekonomista National Association of Realtors, Lawrence Yun, stwierdza, że tempo wzrostu dochodów obecnie przewyższa wzrost cen nieruchomości, co do pewnego stopnia poprawia dostępność mieszkań.

Jednocześnie jednak podkreśla, że największym czynnikiem krótkoterminowym, wpływającym obecnie na dostępność mieszkań, są nieustannie rosnące stopy kredytów hipotecznych.