La Fed ajoute une nouvelle pression en augmentant les taux d'intérêt : les taux hypothécaires américains grimpent pour la quatrième semaine consécutive, approchant les 7 %. La reprise du marché immobilier pourrait être encore retardée.
Les données publiées jeudi par Freddie Mac montrent qu'au 17 septembre, le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans aux États-Unis est monté à 6,95 %, contre 6,76 % la semaine précédente. Il s'agit de la quatrième semaine consécutive d'augmentation et du niveau le plus élevé depuis janvier 2025.
Selon les informations de Finance Intelligente APP, le marché immobilier américain fait à nouveau face à la pression des taux d'intérêt élevés. Les données publiées jeudi par Freddie Mac montrent qu'au 17 septembre, le taux moyen des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans aux États-Unis est monté à 6,95 %, contre 6,76 % la semaine précédente, marquant une hausse pour la quatrième semaine consécutive et atteignant son niveau le plus élevé depuis janvier 2025. En comparaison, à la même période l'année dernière, ce taux n'était que de 6,26 %.
Pour les acheteurs potentiels qui espéraient initialement une baisse progressive du coût des prêts immobiliers en 2026, voir les taux hypothécaires frôler de nouveau les 7 % constitue sans doute une nouvelle pression. En particulier, juste après que la Fed a annoncé mercredi une hausse de 25 points de base de ses taux directeurs, le marché a encore réduit ses attentes quant à une baisse marquée du coût du crédit à court terme.
Le 16 septembre, la Fed a décidé à l'unanimité, par 12 voix contre 0, de relever la fourchette cible du taux des fonds fédéraux de 25 points de base pour la porter à 3,75 %-4,00 %. Il s'agit de la première hausse depuis juillet 2023. La Fed a indiqué que l'activité économique américaine continue de croître à un rythme soutenu, mais que l'inflation reste élevée ; cette décision vise à ramener plus rapidement l'inflation vers l'objectif de 2 %.
Pression combinée des prix élevés et des taux d'intérêt : la charge de l'achat immobilier s'aggrave de nouveau
Au moment où les taux hypothécaires se rapprochent de 7 %, la capacité d'achat immobilier aux États-Unis est déjà sous forte pression.
Selon les estimations d'Intercontinental Exchange Inc., en se basant sur le prix moyen d'une maison américaine de 440 000 dollars, un ménage type doit actuellement consacrer environ 31 % de son revenu médian au remboursement de son prêt immobilier, le taux le plus élevé depuis juillet 2025. Parallèlement, l'indice de confiance des constructeurs résidentiels américains a atteint ce mois-ci son plus bas niveau depuis un an, reflétant à nouveau l'impact du coût élevé du financement sur les perspectives du marché du logement.
Les taux hypothécaires sont généralement influencés par le rendement des obligations d'État américaines à long terme. Après cette hausse de la Fed, le rendement à 10 ans – une référence clé pour le calcul des prêts immobiliers américains – a légèrement reculé, mais reste proche du seuil de 5 %. Cela signifie que même si le rendement des obligations baisse à court terme, les conditions de financement restent contraignantes.
Mischa Fisher, économiste en chef de Zillow Group, estime que la récente flambée des taux frappe un marché immobilier déjà morose, avec des ventes de logements en baisse d'une année sur l'autre depuis une base déjà relativement faible. Il pense cependant que si la confiance du marché dans le contrôle de l'inflation se consolide, il sera plus probable de voir une baisse des taux hypothécaires en 2027, ce qui favoriserait la reprise du marché immobilier.
Le marché immobilier américain reste atone : les ventes de logements en attente ont reculé de 4,7 % sur un an en août
L'impact négatif des taux hypothécaires élevés sur l'activité immobilière est déjà visible.
Selon les données publiées jeudi par la National Association of Realtors (NAR), les ventes de logements en attente ont progressé de seulement 0,3 % sur un mois en août, mais ont chuté de 4,7 % sur un an. Au niveau régional, la croissance est visible dans le Sud et l'Ouest, tandis que le Nord-Est et le Midwest sont en baisse ; d'une année sur l'autre, les quatre grandes régions affichent un recul.
Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR, a déclaré que malgré la remontée des taux hypothécaires, certains acheteurs ont continué de signer des compromis en août, mais que le marché immobilier américain reste globalement déprimé. La progression de l'emploi et des revenus avait initialement renforcé la capacité d'achat des ménages, mais les taux élevés en ont neutralisé une large part des effets bénéfiques. À l'heure actuelle, le volume national des signatures de logements reste inférieur d'environ 30 % au niveau d'avant la pandémie de Covid-19.
Les données précédemment publiées montrent également que le marché immobilier demeure faible. Les ventes de logements existants en août aux États-Unis ont baissé de 2,0 % sur un mois, atteignant un taux annuel désaisonnalisé de 3,98 millions d'unités, soit une diminution de 1,2 % sur un an ; sur la même période, le prix médian des logements existants a grimpé de 1,6 % pour atteindre 429 100 dollars.
La NAR révise fortement à la baisse la prévision de croissance des ventes pour cette année
Alors que l'évolution des taux dépasse continuellement les attentes, même les analystes immobiliers jusque-là optimistes commencent à réviser à la baisse leurs prévisions pour le marché américain en 2026.
À la fin de l'année dernière, Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR, avait prédit qu'avec la baisse progressive du taux moyen des prêts immobiliers autour de 6 %, les ventes de logements existants aux États-Unis pourraient augmenter de 14 % en 2026. Mais avec l'évolution du contexte macroéconomique et géopolitique, il a déjà révisé à la baisse en juin sa prévision de croissance pour cette année à 4 %, basée alors sur l'hypothèse d'un taux hypothécaire moyen d'environ 6,5 % en 2026.
A présent, le taux à 30 ans est déjà monté à 6,95 %, se rapprochant du seuil des 7 %. Yun indique que lorsque le taux hypothécaire était redescendu à environ 6 % plus tôt cette année, cela avait effectivement stimulé une partie des acheteurs en attente à se lancer sur le marché ; mais avec la nouvelle remontée des taux vers 7 %, certains de ces acheteurs potentiels estiment de nouveau le logement hors de portée financière.
Alors que la Fed a repris son cycle de hausse de taux et que les taux hypothécaires progressent pour la quatrième semaine consécutive, la capacité d'accès à la propriété se voit une fois de plus affaiblie, laissant présager d'un report de la reprise tant attendue du marché immobilier américain.
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