Las ventas de viviendas existentes en EE.UU. cayeron en julio al nivel más bajo en tres meses, los precios de las viviendas alcanzaron un récord para este período y las tasas hipotecarias subieron al nivel más alto en un año.

El mercado de viviendas existentes en Estados Unidos continúa deprimido. Las ventas de viviendas de segunda mano en julio cayeron al nivel más bajo en tres meses; los altos precios y el elevado costo de los préstamos mantienen a muchos posibles compradores fuera del mercado, que desde finales de 2022 ha estado casi permanentemente estancado en torno a una tasa anualizada de 4 millones de unidades.

Según los datos publicados el martes por la National Association of Realtors (NAR), el número de contratos cerrados para la venta de viviendas existentes descendió un 1,7% en julio respecto al mes anterior, situándose en una tasa anualizada de 4,06 millones de unidades, en línea con la mediana de las previsiones de los economistas encuestados por Bloomberg.

Al mismo tiempo, el precio medio de venta de viviendas usadas aumentó un 2% interanual en julio, alcanzando los 434.100 dólares y marcando un récord histórico para ese mes. El tipo de interés de las hipotecas a 30 años ha subido de forma continua desde finales de febrero de este año, llegando recientemente a un máximo anual del 6,81%.

El economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, señaló que "en los últimos meses, a pesar del aumento continuo de los tipos hipotecarios, las ventas de viviendas usadas han mantenido una estabilidad considerable", y añadió que "si el tipo hipotecario a 30 años pudiera bajar a cerca del 6%, sin duda el mercado de la vivienda experimentaría una recuperación notable". Sin embargo, según la tendencia actual, ese escenario aún parece poco probable.

El persistente aumento del coste de financiación de hipotecas es uno de los factores clave que frenan la venta de viviendas existentes. La tasa hipotecaria a 30 años ha estado subiendo constantemente desde finales de febrero de este año y recientemente ha alcanzado el 6,81%, el nivel más alto en un año.

El aumento de los costes, junto a los altos precios de la vivienda, hace que muchos compradores potenciales sigan postergando su entrada al mercado. Los datos de la NAR muestran que los compradores primerizos representaron sólo el 29% de las ventas de viviendas existentes en julio, una caída evidente desde el 33% del mes anterior, lo que refleja que este grupo, el más sensible a los tipos de interés, está saliendo rápidamente del mercado.

Desde finales de 2022, la tasa anualizada de ventas de viviendas usadas en EE. UU. se ha mantenido obstinadamente cerca de los 4 millones de unidades, mientras el mercado aguarda un catalizador capaz de desencadenar un rebote sostenido, el cual aún no se ha materializado.

Desde el lado de la oferta tampoco hay un respaldo efectivo. En julio, el inventario de viviendas existentes cayó ligeramente un 0,6% interanual hasta 1,54 millones de unidades, aún por debajo de los niveles previos a la pandemia, con una oferta limitada que sigue haciendo subir los precios de cierre.

El precio medio de viviendas existentes en julio, de 434.100 dólares, no sólo marcó un récord para ese mes, sino que además prolongó la tendencia de subas interanuales observada desde el verano de 2023. Un informe anterior también mostraba que, en el segundo trimestre de este año, el precio medio de las viviendas usadas en todo el país aumentó un 1,5% interanual.

Por regiones, el sur de EE. UU., el mayor mercado de viviendas existentes, registró una caída mensual del 3,1% en las ventas de julio, el nivel más bajo en cuatro meses; la región del medio oeste cayó un 2%; el oeste permaneció estable; y el noreste tuvo un leve crecimiento.

A pesar del contexto adverso, los indicadores de asequibilidad registran señales de ligera mejoría. El índice de asequibilidad de la vivienda de la NAR—una medida integral que evalúa si el ingreso familiar típico es suficiente para calificar para una hipoteca de una vivienda al precio medio—subió un 5,1% interanual en julio.

El economista jefe de First American Financial Corp., Mark Fleming, destacó recientemente que, a medida que los ingresos familiares aumentan a mayor ritmo que los precios de la vivienda, la tensión en la asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos se ha aliviado en comparación con el año pasado. No obstante, advirtió que el nuevo repunte de los tipos de interés ha reducido parte de esa mejoría.

En un entorno de costos de préstamo elevados y persistente escasez de inventario, el mercado de viviendas usadas en Estados Unidos difícilmente podrá salir de su estancamiento en el corto plazo, y el pronóstico de recuperación dependerá en gran medida de un cambio sustancial en la dirección de los tipos de interés.